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短期不灰心,持久不悲观!谈谈我对南京楼市的看法...

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楼市的政策拐点,到了!

短期不灰心,持久不悲观!谈谈我对南京楼市的看法...-1.jpg

明天和洽朋友喝了点酒,晕晕乎乎,不再重磅突发了,我们推心置腹的谈谈对于楼市的一点看法,实打实的,不来虚的。
比来,针对房地产市场,国家做了一些亮相。这些亮相可以看出,房地产的政策底部,已经曩昔了。所以我一向说,此次不是要搞死房地产,就是行业出清,把一些不公道、不健康的房企挤出市场,前面就平稳了。

短期不灰心,持久不悲观!谈谈我对南京楼市的看法...-2.jpg

现在信贷这块的政策正在慢慢放松,开辟商融资难度下降,买房人的房贷,也在慢慢加速进度。楼市的政策改变,已经很是明显了。
此外,全国各个城市都公布了限跌令。实在限跌令一出,根基上把政府的底牌暴露来了。房住不炒的方针,不是为了降房价,而是要尽能够的稳住房价,小幅上涨,这是最好的。
随着各个城市地盘流拍,政策制定者也有点慌,没有资金来历了。有大量的体制内奖金,都是靠着地盘出让金来支持。都流拍了,体制内的报酬势必下降,阻力还是挺大的。
所以各种迹象表白,短期内无需过分于灰心。假如各个城市愿意放弃地盘出让金,那末对于房产持有者,房价降一点也没事,大师支出都降了,即是没降。人在世,就是讲求一个条理和排序。都发家了即是没发家,支出假如都降了,老百姓也可以了解。
但题目是,比房东更焦急的群体,大有人在。地盘出让金假如保不住,题目就更大了。
此外,就南京的根基面来看,整体上比力稳定,降价大促销的楼盘比力少。虽然近郊板块这两年很是难卖,但大降价的很少。而其他城市的稳定性,都不如南京,这座城市的房地产,还是值得信赖的。
所以即即是言论很是严重的时辰,我照旧对峙我的概念:南京的房价,没有太大题目,可以支持住。短期内,我并不灰心
持久来看呢?我也不是出格悲观。
首先从大的场面来看,城市化进程已经进入序幕,该进城的已经进城。现在去农村看一下,还有几多年轻人?根基上都去城市了。生齿的迁移范围,慢慢下降。县城、三四线城市的屋子,出现结构性的过剩。可以这么说,没有外来生齿介入的城市楼市,最多也就玩3年了,前面会越来越难。光靠当地原居民的改良,还远远不够。等他们买完,行情就完全竣事了。
相比三四线城市而言,南京的生齿流入还算可以。以改良为主题的内循环,和之外地刚需为主体的外循环,都还算比力兴旺,整体是健康的。但南京的城市化率自己就很高,当地的城市化,已经根基竣事了,现在只能依靠吸引外地年轻生齿来扩大影响力。
跟三四线城市相比,南京生齿增加比力明显。但与同级别城市相比,南京的生齿吸附还是排不上号的。七普数据表白,南京比来十年的生齿增量,排不到全国TOP20,即即是在长三角,也不是很突出,这实在是一个隐患。

短期不灰心,持久不悲观!谈谈我对南京楼市的看法...-3.jpg

比来几年,南京楼市显现出剧烈分化。刚需盘、近郊盘,涨的比力少;而热门板块的改良盘,大师还是趋之若鹜。这实在很能反应一些题目,即南京的外来刚需数目,已经没法支持近郊板块的供给量,今朝比力热门的,根基上是存量家庭的自住改良。这类场面,已经显现出三线城市的楼市结构,即以当地改良客户为主,外来刚需量还是不够。但假如仅仅靠改良客户,那楼市的周期就很是短了。只要外来刚需源源不竭,等这一波起来后,再做进一步改良,整体的循环系统就比力健康。内部客户的外循环,几年后酿成改良的内循环,这个循环系统会一向运转下去。假如没有内部生齿介入,仅仅靠在这座城市的家庭去改良,用不了几年,这部分客户就会消耗终了,到时辰楼市就跟三线城市一样了。所以,南京要想方设法的成长产业,把生齿带上来。我可以果断的说,一个没有生齿的城市,没有前途。现在国家已经明白了,资本的设置不依照城市品级来,而是依照生齿数目来设置。一样一个政策,放在成都,可以惠及2300万生齿,放在南京,只能影响900万生齿。国家若何决议,不言而喻。比来南京在征集一些定见和倡议,近期我筹算写一篇文章,把我的了解,提上去。这是其一。别的还有一点,南京这几年的供给量,还是挺大的。客岁地盘出让金逼近2000亿,今年会冲破2000亿,看起来大师都很高兴,拿了这么多钱,很有成就感。但高额地盘出让金的背后,是供给量的上升。与一些做大的省会城市相比,南京的供给量,还是比力小的。比如郑州,大师看看人家的供给量,实在可怕。

短期不灰心,持久不悲观!谈谈我对南京楼市的看法...-4.jpg

比来郑州房价表示低迷,为什么?看看这个供给量就晓得了。一年推出30多万套新房,谁能顶得住?这个量假如放在深圳,深圳的房价都有能够腰斩。放在南京,南京也顶不住。
曩昔几年,南京的新房供给量,也就5-8万套,在省会城市中算很少的。客岁跨越了8万套,今年我估量最少要跨越12万套,供给量在不竭的增加。卖地的面积,曩昔几年也就400公顷左右,而客岁跨越600公顷,今年计划710公顷,去掉流拍的,还是有650+多公顷,供给量明显增加。

短期不灰心,持久不悲观!谈谈我对南京楼市的看法...-5.jpg

在生齿吸附比力轻易的时辰,南京的新房供给量很小。在生齿流入越来越少的明天,南京忽然增加了供给量。这操盘,还有很多人捧上天,我实在是有异议的。战术上看来来似乎很聪明,但大计谋呢?大师可以自己品品。所以从客岁下半年到今年上半年,我之前说过一句话:全部长三角的房价,都在背着南京偷偷上涨。除了南京、镇江等少数城市,其他都是大涨。苏州也没涨,但苏州2019年暴涨,比南京多了半轮。为什么这轮南京踏空了?主如果供给量上来了,根基上把上涨动力给消解了。放眼全国,大部分城市的状态,不会比南京更好。包括比来高层对于房地产税的亮相,都在说明,楼市已经进入最初的一个阶段。涨必定能涨,但大涨、暴涨,不宜预期太高。能跑赢通胀,就很是不错了。三年五载,忽然大涨一次,就比力荣幸了。所以短期不灰心,持久不悲观,这是我的态度。固然别一听到持久不悲观,就以为房地产完了。房地产这个行业,未来照旧是支柱产业。但高峰期已过,相关从业者,城市回归均匀利润。马克思指出:在利润率分歧的情况下,等量本钱不能获得等量利润,与本钱的赋性相冲突。这样便发生了本钱的转移。假如本钱集合在一个范畴,就会发生过剩,也就是内卷,会把这个行业的利润率打下去。这就是马克思政治经济学对于均匀利润概念的论述。实在房地产也是一样,经过一二十年的高速成长,该回归均匀利润了。我感觉马克思经济学,还是有自己的代价,老马看题目还是很是透的。现在这些理论,并不外期。所以当下买房,就是看自己需求。有钱有资历有需求,果断买。好屋子跑赢通胀、跑赢理财,一点题目都没有。假如没钱,也不缺房,那就天真烂漫,也没有需要加太大杠杆硬上。持久不悲观,说的是暴涨的时代,能够越来越远。但这个行业的健康成长,会一向在。头有点晕,就这么着吧。

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发表于 2021-10-18 07:31 | 显示全部楼层
谢谢,南京这几年人口基本上不增长了,又要外来人口,也有跑的,基本上一年增加个5万人左右

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发表于 2021-10-18 07:31 | 显示全部楼层
现在很多外地都回老家发展,人口少了房子不好卖了

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发表于 2021-10-18 07:32 | 显示全部楼层
南京的房价是偷偷的涨。把装修包算进去,看看房价是多少,究竟有没有大涨

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发表于 2021-10-18 07:33 | 显示全部楼层
七普南京全市常住人口931万,排全国地级市26名;城区人口791万,排全国第13

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发表于 2021-10-18 07:33 | 显示全部楼层
分析的还是很客观的

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发表于 2021-10-18 07:34 | 显示全部楼层
南京新人进来难,都是高学历要求的岗位。

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发表于 2021-10-18 07:35 | 显示全部楼层
南京的大学这么多进不了体制都走了!

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发表于 2021-10-18 07:35 | 显示全部楼层
我在南京几个有代表性的几个本土集团化企业呆过,全部是坑,没有之一!

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